Bertrand Mours, président de l’Observatoire du logement neuf des Pays de la Loire (Oloma), commente la hausse du prix des logements neufs, à Nantes
et ailleurs en France. La cause est multiple : matières premières, coût du foncier, événements géopolitiques, pandémie…
Bertrand Mours, président de l’Observatoire du logement neuf des Pays de la Loire (Oloma), détaille les raisons qui expliquent la hausse du prix des logements neufs, à Nantes comme ailleurs en France.
Pouvez-vous expliquer ce qui constitue le prix d’un logement neuf ?
C’est d’abord la part du foncier. Puis le coût des travaux, qui va dépendre des caractéristiques de l’opération (implantation, pollution des sols, etc.). Ce sont des choses qu’on maîtrise plutôt bien au stade de la conception, mais des aléas peuvsent contraindre à des analyses plus fines.
Cette part de risque peut faire augmenter les prix. La capacité de trouver les entreprises qui répondent au budget imaginé par l’équipe de maîtrise d’œuvre, en tenant compte du coût des matériaux, est essentielle.
Enfin, il y a les enjeux carbone, le Covid qui a impacté la chaîne logistique partout dans le monde et la guerre en Ukraine qui a touché les installations industrielles qui alimentent l’Europe.
Comment les acteurs de la construction anticipent l’évolution des prix ?
Autrefois, en démarrant une opération, on savait où on allait. Aujourd’hui, les entreprises sont dans une logique où elles définissent un prix de vente, qui doit permettre de répondre à l’évolution des coûts.
Pour une opération lancée début 2020 (avant la crise sanitaire), les marchés de travaux sont arrêtés dès la fin 2019. Mais sachant qu’un chantier dure deux ou trois ans, à la mi-2022, la construction est toujours en cours.
Les entreprises doivent composer avec des prix de matériaux qui font des bonds. Le prix du bois, matériau très prisé, a explosé ces deux dernières années : le coût des garde-corps a parfois été multiplié par cinq.
Parlez-nous de cette hausse de prix des matériaux ?
Il y a trois ans, les prix étaient révisés une fois par an. Puis tous les mois. Et maintenant, ils sont valables sur une durée très courte. Cette imprévision, pour tous les acteurs de la construction, les oblige à prendre quelques sécurités supplémentaires sur les aléas. Et c’est normal. Il faut pouvoir encaisser ces variations.
Sur certains produits, la volatilité est très forte, non pas de 20 ou 30 %, mais de l’ordre de 400 ou 500 % ! La lisibilité est très compliquée pour tout le monde.
Quelles sont les conséquences sur le prix de vente dans la métropole de Nantes ?
C’est le marché le plus tendu dans la région, avec une différence la plus forte entre besoins de logements (croissance de population et encore plus fortement du nombre de ménages) et la production de logements neufs (en baisse dans la métropole depuis 2017).
Le prix au m² est passé de 4 487 € en 2019, à 5 314 € au premier trimestre 2022. Chaque année, la hausse est comprise entre 4 et 6 %. Entre les premiers trimestres 2021 et 2022, elle est de 6,26 %.
Quel est l’impact pour les acquéreurs qui ont déjà signé un contrat de réservation ?
La vente en l’état de futur achèvement (Vefa) est un engagement signé à prix ferme. C’est-à-dire que le client bénéficie d’un prix sur lequel s’est engagé le promoteur. La profession n’est jamais revenue sur ce dispositif.
Ce sont les entreprises qui, de leur côté, vont frapper à la porte de leur maître d’ouvrage pour négocier.
Le prix des logements neuf atteint des sommets. Est-ce qu’il peut baisser à l’avenir ?
Non. Le prix des logements ne pourra pas baisser, je n’y crois pas. Ces effets sont inscrits dans une mécanique de cliquet (comme avec une roue dentée), donc sans possibilité de revenir en arrière.
