Voici un peu plus d’un an que nous vivons au quotidien avec cette pandémie . On s’interroge forcément sur l’impact que peut avoir le COVID sur la dynamique des marchés. En début d’année, les notaires de France ont commenté l’année 2020 en confirmant un maintien de l’activité à un niveau très élevé en volume (presqu’aussi élevé que 2019) et avec des prix en très forte progression pour l’ancien, supérieure à 10 % pour certains marchés de notre région. Par ailleurs, les français ont beaucoup épargné pendant cette période, les faillites d’entreprises sont en baisse, les moyens massifs mis en œuvre par l’état ont limité les effets économiques de la crise sanitaire. Alors, comment se comporte le marché du neuf dans cet environnement ?

Le premier indicateur que nous suivons est celui des mises en vente sur la région, dont la valeur du trimestre (en baisse de 3 %) reste insuffisante pour franchir les 5000 logements mis en vente en année glissante sur l’ensemble du territoire régional. Nous sommes sur un plateau depuis 4 trimestres, en baisse par rapport à 2018-2019 et bien loin des 7500 logements mis en vente en 2016. L’alimentation en nouvelle offre est donc à la peine, pour un bon nombre de raisons.

Le trou d’air que va provoquer le COVID dans la production neuve n’est sans doute pas encore pleinement perceptible dans l’offre neuve. Il ne s’agit pas en tout cas d’un effondrement de l’offre nouvelle, mais une offre qui est manifestement plus difficile à reconstituer. La Métropole nantaise est notamment plus à la peine que le reste du territoire, avec une baisse de mise en vente sur le 1er trimestre de 24 %.

L’offre disponible est en baisse de 3 % par rapport à celle de fin mars 2020. Avec 3 793 logements disponibles sur la région, nous sommes toujours loin de couvrir les besoins d’un marché en temps normal. Certes le volume de ventes a baissé mais cette offre ne couvre aujourd’hui que 10 mois de vente, pour l’ensemble de la région. Sans le dynamisme de la région d’Angers qui voit son offre se reconstituer avec 535 logements à la vente (+177 %), le reste de la région voit son offre baisser de 12 %. C’est notamment le cas de Nantes métropole (-10 %), la CARENE (-10 %) mais aussi Le Mans (-46 %) et Laval (-62 %).

Si les ventes du 1er trimestre sont en repli de 2 % seulement, le volume de ventes régional sur une année glissante progresse très légèrement (+1 %). C’est en particulier la forte dynamique du marché d’ALM (+89 %) qui vient compenser l’absence de rebond du marché de Nantes Métropole (-32 %) et dans une moindre mesure de celui de la CARENE (-13 %). D’autres marchés se portent bien, comme Le Mans (+59 %) ou Laval (+14 %), sur des volumes plus modestes cependant.

Comme nous l’avions déjà constaté en fin d’année dernière, Le marché ne fonctionne pas de la même façon selon la destination des ventes. Au plan régional, Les ventes à investisseurs progressent de 14 % alors que celles à propriétaires occupants sont en recul de 10 %. Là aussi le fonctionnement du marché est très variable selon les territoires : Angers Loire Métropole voit une croissance des ventes aux investisseurs de +134 %, alors qu’elles sont en baisse de 29 % sur Nantes Métropole. Enfin pour les ventes à propriétaires occupants, c’est la baisse des ventes «  aidées » (-31 %) qui explique la baisse des ventes du segment . Conséquence probable des difficultés engendrées par les recommandations du HCSF dont nous avons déjà parlé mais aussi une baisse de l’offre correspondant à ce segment.

Sur l’évolution des prix de ventes, avec 2,2 % en moyenne sur le territoire, l’année 2020 avait été assez sage en comparaison de l’ancien, quelques marchés locaux présentant déjà des hausses plus significatives, comme Nantes Métropole (+5 %) ou la Carene (+11 %). Le début de l’année voit se poursuivre la tendance haussière. Sur le 1er trimestre, le prix moyen des ventes de la région progresse de 5 %, sous l’effet de la redistribution géographique des ventes. Pour la ville de Nantes, le prix moyen des ventes constaté au 1er trimestre 2021 est de 4 970 €/m², soit une augmentation de 6 %. Pour la ville de Saint Nazaire, le prix moyen des ventes atteint les 3 855 € en augmentation de 15 % et sur la ville d’Angers la hausse est de 13 %, à 4 020 €.

Ces hausses de prix s’inscrivent dans une période où la question des prix et de la disponibilité des matières premières est dans toutes les conversations. La FFB tire la sonnette d’alarme sur le sujet, craignant des difficultés à venir pour le tissu local, dont le territoire n’a évidemment pas besoin pour à la fois répondre aux besoins de ces habitants et renforcer l’économie et l’emploi de la région.

Ces préoccupations sont cependant devant nous et ne seront pas sans incidence dans l’évolution des marchés dans les mois à venir, notamment sur les prix mais aussi les délais de livraison qui risquent d’en souffrir.

Mais les questions de disponibilité et d’inflation des prix des matières premières en raison de leur rareté ne s’arrêtent pas à l’acier, au cuivre, au PVC ou au bois. Ces mêmes questions se posent pour la matière première en matière de construction de logements et pour toute la construction neuve : le foncier. En effet, les impératifs liés à l’urgence climatique, le ZAN, la place de la nature en ville vont revoir profondément les curseurs des différentes machines à produire cette matière première dans notre région.

Nous allons suivre avec beaucoup d’attention cette question de la disponibilité foncière pour répondre aux besoins du territoire, avec notamment un exercice mené sur Nantes Métropole, actualisé en 2021. Nous souhaitons le pousser à l’ensemble de la région pour donner à chacun des acteurs concernés la possibilité de visualiser l’offre programmée. L’objectif est bien entendu d’ajuster en permanence l’offre foncière et les besoins de logements, notamment ceux des habitants de notre région dans les années à venir.

L’enjeu est donc bien de construire le futur en harmonie avec le territoire et pour cela il faut l’anticiper, se donner les moyens d’analyser, de connaître la trajectoire, de partager les convictions. L’association est là pour cela aussi, j’espère pouvoir vous retrouver très nombreux en septembre prochain lors de notre prochaine conférence en « présentiel » pour nourrir le débat.

Bertrand MOURS, Président

Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt. Les prix sont donnés hors stationnement et hors dispositif d’aide, rapporté à la surface habitable du logement.

Parution de TRAJECTOIRES :

Je ne peux que vous inviter à (re)lire Trajectoires, pour justement trouver matière à penser demain en Pays de la Loire : informations, analyses de données, statistiques et prises de paroles, pour mieux comprendre les défis qui nous attendent à l’horizon 2050. 

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