Edito

L'avenir ne se prédit pas, il se construit !

Est-ce que cette nouvelle année qui s’ouvre devant nous sera porteuse d’évolutions permettant d’aller vers un avenir radieux ? Nous le souhaitons tous tant celle qui se referme a été calamiteuse, pour le logement en général, et le neuf particulièrement. Voici l’occasion de faire le point afin d’avoir une vision claire de la situation et se projeter dans cet avenir.

NANTES MÉTROPOLE -59 % :
La locomotive de la région sur bien des sujets reste presque arrêtée en gare. En effet, on décompte finalement que 661 réservations nettes sur Nantes Métropole pour l’année 2023, en baisse de 59 % par rapport à 2022, ce qui représente près de 5 fois moins que la moyenne décennale. La part des ventes à investisseurs ne représente que 41 % des réservations. C’est davantage sur la valeur absolue que la variation a de quoi susciter des inquiétudes. Là où une année courante voyait une production de logement à destination du parc locatif de près de 2000 logements, 2023 en apporte moins de 270, c’est 7 fois moins. Il n’a échappé à personne que le parc locatif de la métropole est en tension dans toutes ses composantes, cette faible alimentation récurrente va encore accentuer cette situation. Les désistements sont depuis 2022 à des niveaux élevés, pour l’année le taux s’élève à 27 %.

Les retraits sont en forte progression avec 531 logements retirés de l’offre au 4e trimestre. Cela représente 782 logements sur l’année, plus que les ventes à l’unité. Cette situation était attendue, notamment dans le cadre des opérations d’achat en bloc par la CDC et Action logement.

Sous l’effet conjugué d’une alimentation en offre nouvelle toujours faible (moins de 1 200 logements), et de fort retrait, l’offre disponible pour Nantes Métropole est en baisse à 2 045 logements (-12 %). La part des logements achevés invendus progresse à 9 % pour le collectif, avec cependant une valeur absolue très modérée (176 unités). Compte tenu de ces évolutions la durée théorique d’écoulement reste très élevée, à 37 mois.

Les prix des ventes sont aussi en repli depuis 3 trimestres avec des prix qui se situent entre 5 100 et 5 200 €, soit ceux constatés début 2021.

LA CARENE -36 % :
Là aussi le marché du neuf est en difficulté avec moins de 200 réservations sur l’année, en baisse de 36 %. Cela ne représente que 45 % de la moyenne décennale. Les retraits sont moins marqués que sur Nantes Métropole, mais le nombre progresse à 60 lots sur l’année. L’offre commerciale progresse de 50 % pour s’établir tout juste sous la barre des 700 logements fin 2023, soit une durée théorique d’écoulement de 43 mois. L’offre achevée invendue reste particulièrement faible à moins de 20 lots. Les prix de ventes des logements libres progressent encore de 3 % sur 1 an.

ANGERS LOIRE MÉTROPOLE – 38 % :
La métropole angevine résiste mieux sur cette année 2023 avec un volume de vente en baisse de 38 % par rapport à 2022, et de 25 % par rapport à la moyenne décennale. Là aussi les retraits sont en forte progression, avec 272 retraits de logement à la vente à l’unité, bien au-delà des standards de ces dernières années. L’offre commerciale est plutôt en baisse depuis son pic de milieu d’année, elle représente 21 mois d’écoulement théorique. Les prix de ventes sont en baisse d’environ 5 % si l’on compare les 4e trimestres 2023 et 2022.

LA VENDÉE + 12 % :
La Vendée et ses marchés font exception dans le paysage ligérien, sur l’année 2023. Les ventes progressent de 12 %, et cette valeur surperforme de 37 % la moyenne décennale. Les mises en vente sont sur un niveau élevé à 935 unités, en baisse par rapport à 2022 qui était une année exceptionnelle pour le territoire, mais bien au-delà de la moyenne décennale (+47 %). L’offre commerciale qui avait beaucoup progressé en 2022, reste quasi stable à 946 logements, la durée d’écoulement est donc réduite à 15 mois.

Les prix poursuivent leur progression, sur un an c’est une augmentation de 6 %.

LAVAL -46 % :
Sur la Mayenne les ventes nettes sont en chute de 46 %, Laval Agglomération concentrent la totalité des ventes sur l’année (128). Les mises en vente progressent de façon très significative à plus de 358 logements sur l’année (+18 %) tendance constatée depuis 2018 (moins de 100 logements cette année la). L’offre commerciale progresse à 363 logements, dont 97 % se situent sur Laval Agglomération. Avec 5 logements achevés invendus, le territoire ne présente pour l’instant pas de signaux inquiétants de ce côté.

LE MANS +20 % :
Comme pour la Mayenne, en Sarthe c’est l’agglomération centre du département qui concentre l’ensemble de l’activité. Avec 114 réservations nettes, valeur en progression par rapport à 2022, nous restons sous la moyenne décennale (-21 %). En l’absence de mises en vente sur l’année, l’offre commerciale est en train de se dégonflée, passant de 341 lots fin 2022 à 186 fin 2023, soit moins de 20 mois d’écoulement théorique.


RÉGION PAYS DE LA LOIRE -37 % :
Ainsi, presque toute la région est concernée par des résultats très décevants sur les ventes : avec 2 852 réservations nettes en baisse de 37 % par rapport à 2022 et de 50 % par rapport à la moyenne décennale : la région ne retrouve pas son souffle. Les retraits, de façon prévisible, explosent particulièrement au 4e T : avec 1 385 logements sortis de l’offre à la vente à l’unité sur toute l’année, c’est plus de 3 fois ce qui a été constaté en 2022. Cependant, ces retraits ne se retrouvent pas en vente en bloc sur cette fin d’année. Les discussions sont vraisemblablement encore en cours entre les opérateurs, les effets se feront pleinement sentir en 2024.

Une révision des territoires PINEL dans notre région a permis de renforcer l’attractivité de 20 communes passées en B1 ou A : meilleures conditions pour le PTZ pour les accédants et aussi du dispositif PINEL pour les investisseurs. Et pour les nouveaux projets le LLI est aussi possible.

Cela étant, la fin de l’année 2023 n’a pas été marqué par un rebond que certains pouvaient espérer, notamment en raison du dernier rabot sur le dispositif PINEL, encore opérationnel en 2024, bien que largement amputé de ces effets. Du coté des conditions de financement, on constate un léger desserrement, et l’on peut souhaiter voir les taux baisser sur l’année pour rejoindre les 3,50 %.

Enfin la production du logement social est aussi fortement impactée sur la région avec seulement 67 % de réalisés par rapport aux objectifs, et même 40 % pour Nantes Métropole.

Et 2024 ?
Alors comment sortir de cette spirale infernale ? Baisse des taux ? C’est en cours. Baisse des prix ? Là aussi la tendance est engagée. Car répondre au besoin de logements dans notre région pour tous les ménages reste un sujet brulant, pour lequel il faut embarquer tous les acteurs, en évitant d’opposer les besoins ou la destination des constructions qui ne génèrent que des débats stériles.

Il nous faut relancer la « machine logement » collectivement, en étant bien sûr attentif à toutes les préoccupations qui doivent guider notre action, mais aussi en construisant cet avenir en écoutant celles et ceux qui peuvent apporter une lecture fine et argumentée des évolutions que traverse notre monde de l’immobilier.

C’est bien ce que vous propose OLOMA au travers de ses conférences. Venez nombreux, construisons ensemble cet avenir !

Bertrand MOURS, Président

Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt. Les prix sont donnés stationnement compris et hors dispositif d’aide, rapportés à la surface habitable du logement.