Edito

Le premier semestre de l’année 2023 s’est achevé dans la tendance observée fin 2022. Autant le dire tout de suite, les chiffres ne sont pas bons : ils sont mêmes mauvais, en particulier celui du volume des ventes qui reste très préoccupant. En l’occurrence les ventes sur cette période plongent de 45 % en région Pays de la Loire.

On le sait tous, les conditions de financements ne sont toujours pas plus favorables aux accédants et cette situation de taux (plus) élevé risque de perdurer encore de nombreux mois. Une petite détente sur les conditions du HCSF et une souplesse sur le taux d’usure sont loin de compenser les pertes de capacité de financement des acquéreurs, qu’ils soient investisseurs ou propriétaires occupants. Rien dans les faits ni dans l’environnement ne vient donner le top départ du redémarrage du marché. Regardons en détail ce qu’il s’est passé sur ce marché au deuxième trimestre.

1 450 logements mis en vente sur le trimestre

C’est un mieux du côté des mises en vente sur la région, avec un volume qui progresse par rapport au 1^er trimestre 2023, mais toujours très en repli par rapport à l’année dernière (-25 %). Cette baisse est d’ailleurs concentrée sur la Loire-Atlantique (-31 %), particulièrement Nantes métropole (-62 %). Le Maine-et-Loire et la Vendée sont sensiblement stables, alors que La Sarthe (pas de mise en vente) et la Mayenne (83 MEV) sont en repli. La tendance, si elle se poursuit, nous amène sous la barre des 5 000 logements mis en vente pour 2023, loin des valeurs moyennes du marché.

756 réservations nettes sur le trimestre

C’est un peu mieux que le 1^er trimestre sur le front des ventes, mais en forte baisse par rapport à l’année passée avec -43 %. Là aussi les difficultés se concentrent sur la Loire-Atlantique (-60 %) et particulièrement Nantes Métropole (-72 %). Le Maine-et-Loire régresse de 23 %, la Vendée progresse légèrement, la Sarthe est stable et la Mayenne souffre aussi (-70 %).

Les problèmes de financement font évidemment progresser les désistements, venant impacter les ventes nettes. Historiquement, le taux de désistement enregistré entre 2014 et 2021 se situait à 12 % (désistements rapportés aux réservations brutes). En 2022 ce taux était passé à 21 % et sur le premier trimestre, il continue de grimper à 23 %.

En revanche les retraits restent pour le moment assez contenus avec moins de 200 logements retirés de la vente sur le 1^er semestre 2023, chiffre très comparable à la moyenne constatée de 2015 à 2022 (217 lots par semestre).

6 350 logements à l’offre en région Pays-de-la-Loire

L’offre disponible progresse à près de 6 350 logements sur la région. La progression est sensible : + 635 logements en 1 trimestre et 1 355 en 1 an.

En termes de répartition de l’offre, celle avant travaux remonte légèrement à 2 468 logements (39 % de l’offre), l’offre en travaux progresse significativement à près de 3 550 unités (56 % de l’offre). Le stock dur, c’est-à-dire l’offre livrée progresse à 322 logements. Ce n’est que 5 % de l’offre totale qui, de ce point de vue, reste encore raisonnable pour l’instant. 

Pour la Loire-Atlantique, l’offre progresse de 14,7 %. Pour Nantes Métropole l’offre y est presque stable, compte tenu d’un volume de mise en vente très en retrait. Pour la CARENE, l’offre progresse à 615 logements. Pour Angers Loire Métropole la progression de l’offre est de 35 %.

47 % de ventes à investisseurs sur les 12 derniers mois

La proportion de vente à investisseurs rebondit au 2^e trimestre, redonnant une valeur proche des 50 % sur 4 trimestres glissants, loin des 60 % constatés en moyenne sur la période 2014-2021.

Nantes Métropole n’a attiré que 54 investisseurs au 2^e trimestre, soit 35 % des ventes réalisées. Pour saisir l’étendue de la situation, il faut comparer ce chiffre à la moyenne des ventes par trimestre entre 2017 et 2021 : 450 unités, soit 8 fois plus…

Concernant la répartition des ventes à propriétaires occupants, en Loire-Atlantique, nous sommes sur un équilibre presque parfait, qui revient à la situation rencontrée entre 2015 et 2020.

4 622 €/m² pour les réservations en collectif libre sur la région

C’est le prix moyen des ventes de logements libres sur le 1^er semestre 2023, celui-ci est stable comparé au 1^er semestre 2022. Le même indicateur se stabilise aussi à 5 319 € (+ 1 %) pour Nantes Métropole et progresse de 7 % sur la ville de Nantes pour atteindre 5 959 €. Pour la ville d’Angers le prix moyen des ventes s’établi à 4 666 €.

Un indicateur qui mérite d’être regardé est celui du prix moyen des mises en vente qui progresse de 4 % pour atteindre 4 867 € sur le plan régional. Cette valeur progresse presque sur tous les marchés de la région. La différence de comportement des marchés du neuf et de l’ancien s’illustre parfaitement aujourd’hui, le premier composant un prix selon diverses dépenses, pour certaines incompressibles, le second étant le jeu de l’offre et de la demande. Certains territoires en tension ayant fortement progressé en prix de référence voient aujourd’hui une correction très significative des prix des transactions, corrections que le neuf ne peut constater dans les mêmes proportions.

Et demain ?

En préambule de cet édito, j’annonçais des chiffres de vente inquiétants ; ce n’est pas tant au regard de tel ou tel secteur d’activité, même si la filière du bâtiment risque de souffrir, mais plutôt pour la vie au quotidien des habitants du territoire. Car aussi peu de mobilisation de ventes dans le neuf, c’est autant de projets qui vont ne pas sortir, impactant l’ensemble du marché. Les 47 000 logements achetés par CDC et Action logement auprès de promoteurs privés sur le plan national vont débloquer partiellement la situation, venant d’ailleurs répondre aux besoins des bailleurs sociaux aussi à la peine dans ce contexte.

Oui mais demain, comment répondre au besoin de logements dans notre région, car les besoins des nouveaux ménages vont encore et toujours s’exprimer, en particulier dans les centralités puisque nous le savons aujourd’hui, l’effet COVID n’a pas modifié les souhaits de rejoindre les agglomérations constituées et les villes moyennes.

Bien sûr, la demande de ces ménages va vers des villes plus résilientes, où la nature y est plus présente, moins marquées par les îlots de chaleur, plus adaptables aux évolutions, plus frugales dans leurs consommations de biens et d’espace. Mais pour que la « machine logement » se remette à fonctionner, il faut retrouver des acquéreurs, propriétaires occupants mais aussi investisseurs, prêt à acheter et se tourner avec optimisme vers l’avenir.

La RE 2020 est là pour pousser à la réalisation de ces logements tournés vers l’avenir, mais que faut-il changer pour que les acquéreurs retrouvent le chemin de l’achat ? Quelles solutions pour redonner les moyens d’acheter, sans compromis sur la qualité, à ceux qui en ont besoin, pour le bien du territoire ?

Question à laquelle nous tenterons de répondre collectivement lors de nos prochaines conférences. Bonne rentrée !

Bertrand MOURS, Président

Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt. Les prix sont donnés stationnement compris et hors dispositif d’aide, rapportés à la surface habitable du logement.