Edito

L'ancien qui rit, le neuf qui pleure !

–  4e trimestre 2021 –

Si l’on s’intéresse aux évolutions qui ont marqué ces derniers mois, l’année 2021 restera très particulière à bien des égards. L’évolution de la pandémie et la mise en route du vaccin ont été des sujets de préoccupations majeures, mais pas les seules évidemment. La géopolitique, les questions d’énergie et de matériaux, l’activité du commerce mondial et bien d’autres sujets ont plus qu’animé l’actualité.

Dans cet environnement très incertain, qu’en est-il coté logement ? Dans l’ancien, l’année s’est terminée par un record de transaction : plus de 1 200 000 ventes, bien au-delà des 800 000 transactions il y a 10 ans. Ces transactions sont pour la plupart le fruit de la mise en adéquation du logement avec les besoins des ménages (taille, localisation, espace extérieur…), sans doute renforcée par les effets COVID. Cette adaptation est une bonne chose car cette mobilité renforce la qualité du parcours résidentiel.

Il ne faut cependant pas oublier que cela ne constitue que marginalement une réponse au besoin d’augmentation du parc de logement. C’est d’autant plus vrai dans notre région, dont la croissance démographique porte encore plus les besoins et dans laquelle la ressource potentielle des logements vacants reste faible, sans doute proche de la vacance technique.

Ce volume élevé de transaction reste un indicateur à regarder positivement comme révélateur de la confiance des ménages à se lancer dans un projet de long terme et aussi la capacité à obtenir des financements pour ces projets.

Et le logement neuf pour la Région 

Qu’en est -il dans le neuf et particulièrement dans notre région ?

Sans surprise, l’année 2021 s’achève en demi-teinte pour les Pays de la Loire : une alimentation en logement neuf en léger retrait de 1 % par rapport à 2020, en baisse de plus de 13 % par rapport à 2019 et en chute libre de 22 % par rapport à la moyenne des années 2017 à 2019.

Les volumes de ventes nettes sur le même périmètre remontent à près de 5 200 unités, en progression de près de + 10 % par rapport à 2020 mais là aussi en baisse par rapport à 2019 de près de 14 % et bien loin de la moyenne précédant la période COVID (-21 %).

L’offre disponible reste à des niveaux réduits sur toute l’année avec un point base à moins de 4 300 logements au 31 décembre, en baisse de 8 % par rapport à l’année dernière. Cette offre représente moins de 10 mois d’écoulement sur l’ensemble de la région, avec des situations contrastées selon les territoires.

Pour finir sur le tour d’horizon de la région, les prix moyens des ventes (logements libres, hors vente en bloc) poursuivent leur progression de plus de 5 % pour l’ensemble du territoire en un an et sont à plus 18 % sur 5 ans.

Le poids moyen des différents départements est aussi intéressant à observer. En effet, la Loire-Atlantique garde sa position de locomotive de la région et concentrent 62 % du volume des ventes de la région (61 % en 2020) et le Maine-et-Loire en représente 22 % (24 % en 2020). La Vendée arrive ensuite avec 10 % des ventes de l’année (9 % en 2020).

L’activité par territoire :

En Loire-Atlantique, les mises en ventes progressent à 3 256 logements (+ 13,5 %), mais là aussi nous restons loin des volumes historiques. En revanche cette progression n’est pas homogène sur le territoire : Nantes Métropole recule de 4 % à 2023 logements mis en ventes (avec une baisse marquée sur le 2e semestre) alors que le reste du département passe la barre des 1 200 logements mis en vente, en progression de 62 %.

Les ventes sur la métropole passent sous la barre des 2 000 logements (- 8 %), quand elles progressent de + 62 % sur le reste du département. Cette dynamique différentiée se retrouve dans les écoulements théoriques : l’offre représente 14 mois de ventes sur la métropole et seulement 6 mois sur le reste du département.

Les évolutions de prix sont là aussi très différentes : + 3,2 % sur la métropole et plus de 6 % sur le département.

La CARENE voit ses mises en vente repartir à la hausse à 547 unités (+ 56 %), mais loin de la moyenne 2017-2019. Les ventes rebondissent de près de 50 % et l’offre commerciale est à son plus bas depuis 5 ans (8 mois d’écoulement).

Angers et le Maine-et-Loire :

ALM représente entre 86 et 90 % de l’activité du département et a vu de grandes variations pour celle-ci. Les mises en vente sont en baisse de 38 % pour revenir à 1 082 logements, soit la moyenne des mises en ventes sur la période 2017-2020, pour gommer les effets de yoyo liés aux évolutions de zonage.

Les ventes restent stables par rapport à 2020, mais à un niveau élevé avec 1 139 ventes. On se souvient que les évolutions de zonage avaient fait varier les indicateurs de façon inhabituelle, de telle sorte que les variations à l’année nécessitent à chaque fois de relativiser les évolutions. 2021 n’y échappe pas et l’on peut dire que la dynamique reste forte sur le Maine-et-Loire et particulièrement sur ALM. L’offre disponible diminue de 7 % pour s’établir à moins de 800 logements. Elle représente 8 mois d’écoulement. Les prix de ventes progressent fortement + 8,1 % sur le SCOT d’Angers.

En Vendée, les mises en vente repartent à la hausse sur l’année à 607 unités (+ 37 %). Là aussi les valeurs de 2017 et 2018 restent plus élevées. Les ventes progressent de 20 % à 521 lots réservés, sans retrouver les niveaux de 2017 (720 ventes nettes). L’offre commerciale à 465 lots reste mesurée (moins de 11 mois d’écoulement). Les prix progressent de 4,2 %.

En Mayenne, les mises en ventes reprennent des couleurs avec une hausse de 27 % et une valeur absolue la plus forte depuis 5 ans (203 unités). Avec 221 ventes nettes, la dynamique profite au département, là aussi meilleur score depuis 5 ans. L’offre commerciale est très contenue (95 logements) correspondant à 5 petits mois d’écoulement. Les prix approchent les 3 100 € et bondissent de près de 17 %.

Enfin, en Sarthe, les mises en ventes restent stables à 35 unités, loin des chiffres constatés en 2017 et 2018 (131 et 285). Les ventes nettes progressent (110 unités) sans pouvoir retrouver les volumes historiques, faute d’offre commerciale qui est réduite à sa plus simple expression : 19 logements disponibles, soit à peine 2 mois d’écoulement. Les prix les plus bas de la région bondissent de plus de 16 %.

 

Évolution du poids des territoires :

Voilà les évolutions qui se dessinent clairement maintenant depuis plusieurs années : la baisse de l’alimentation de l’offre nouvelle sur la région se fait sentir chaque année depuis 2018 (- 4 %), en 2019 (- 12 %), en 2020 bien sûr (- 13 %) sans pouvoir se redresser en 2021.

Les ventes elles aussi sont impactées depuis 2018 et à suivre en 2019 et 2020, avec un rebond en 2021 bien loin des valeurs historiques. Cette évolution est encore plus forte sur la métropole nantaise en chute en 2021 de plus de 45 % par rapport à la moyenne 2017-2019. Le poids de Nantes Métropole rapporté à la région est ainsi passé de 57 % en 2017 à 37 % en 2021 dans le volume des ventes. La part de l’offre en revanche progresse de 43 % à 52 % dans le même temps.

C’est bien l’expression d’une géographie de la production qui change, mais cette évolution reste subie plutôt que choisie. Comparer les 4 400 logements autorisés en 2021 sur la métropole (permettant de démarrer en travaux moins de 4 000 logements), aux 6 000 logements minimums du PLH (et aux 7 500 logements selon OLOMA) illustre l’incapacité de certains territoires à répondre aux besoins issus de la mécanique déjà largement évoquée ici.

 

Le neuf évolue avec depuis ce début d’année une nouvelle règlementation. Nous attendons d’ailleurs des précisions concernant ceux que certains appellent la qualité du logement(1), pour savoir quoi construire pour les investisseurs, l’ancien va connaitre aussi de nouvelles contraintes avec le nouveau DPE.

Bien des choses sont en mouvement en ce moment, nous faisant perdre certains repères dans notre activité au quotidien. Le logement neuf doit impérativement se sortir des blocages qu’il connait à tous les niveaux et retrouver sa dynamique : c’est ce que nous devons collectivement aux habitants de notre territoire. Une réponse logement adaptée à chacun est une condition essentielle du développement harmonieux et durable du territoire. À chacun d’y contribuer.

 

Bertrand MOURS, Président

 

Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt. Les prix sont donnés hors stationnement et hors dispositif d’aide, rapportés à la surface habitable du logement.

(1) : Les modalités d’application du PINEL + seront conditionnées à partir de janvier 2023 (acte de vente) par des critères de qualité, dont la surface minimum des logements par typologie. Ces surfaces ne sont toujours pas connues aujourd’hui. Comment croire que le cycle de production du logement est suffisamment court que 10 mois sont largement suffisant pour concevoir un projet, obtenir une autorisation administrative, la purger, consulter des entreprises pour conforter l’économie de l’opération, mettre en vente, obtenir la GFA et aller aux signatures d’actes authentiques ?