Edito

Comment s’est terminée cette année 2025 si particulière ? Comment pourrait se dérouler 2026 ? Dans cet éditorial, nous vous proposons un point de synthèse.

L’année 2025 restera marquée par l’absence de dispositif d’incitation à l’investissement locatif pour les particuliers. En revanche, le PTZ a retrouvé, début avril, une efficacité élargie, y compris pour le logement neuf. Quels effets pour notre territoire et pour le marché du neuf ?

Voici les chiffres clés à l’échelle régionale de la commercialisation à l’unité pour 2025 sont les suivantes :

• Progression des mises en vente : 5 012 logements (+13 %)
• Tassement des ventes nettes : 3 168 (-7 %)
• Augmentation de l’offre commerciale (tous stades d’avancement confondus) : 6 458 logements (+18 %)

Comment interpréter ces évolutions ? La progression des mises en vente (l’offre nouvelle) traduit une forme de confiance des opérateurs, même si leur niveau reste inférieur de 15 % à la moyenne décennale. En revanche, le recul des ventes entraîne mécaniquement une augmentation de l’offre commerciale disponible.

Une évolution contrastée selon les profils d’acquéreurs

Pour mieux comprendre 2025 et se projeter vers 2026, il convient d’analyser la nature des ventes. Car une bonne nouvelle se dégage : les ventes à occupants progressent globalement de 20 % par rapport à 2024, qu’elles soient aidées ou en accession libre. À l’inverse, les ventes aux investisseurs chutent de 43 % et ne représentent plus que 801 ventes sur l’ensemble de la région.

Si l’on compare désormais aux moyennes historiques 2010-2024 :

• Les ventes totales enregistrent une baisse de 40 %.
• Les ventes aux investisseurs s’effondrent (-74 %), passant d’une moyenne de plus de 3 100 ventes nettes à seulement 801. Cette chute est directement liée à la disparition du dernier dispositif d’incitation à l’investissement locatif privé.
• Les ventes en accession progressent : +15 % pour l’accession libre, stabilité pour l’accession aidée, toujours par rapport à la moyenne historique.

Une géographie des ventes contrastée

La baisse régionale se concentre principalement sur la métropole nantaise (-72 % par rapport à la moyenne historique), tandis que le reste de la région demeure presque stable (-2 %).

Sur la métropole nantaise, les ventes totales reculent légèrement (-5 %). La progression des ventes à propriétaires occupants — en accession libre (292, +7 %) comme en accession aidée (339, +17 %) — ne compense pas la chute des ventes aux investisseurs (153, -42 %).

Hors métropole, les ventes diminuent également, mais la dynamique diffère. L’accession libre progresse fortement (1 178 ventes, +29 %). Le reste de la région parvient presque à maintenir son volume de ventes nettes en compensant la perte de 628 ventes investisseurs par près de 400 ventes en accession libre et 184 ventes aidées supplémentaires.

En résumé, la vente à propriétaire occupant retrouve sa place, mais pas nécessairement dans les mêmes territoires. En revanche, l’offre locative privée apparaît très insuffisamment alimentée, en particulier dans la métropole.

Prix : une correction engagée

« Un logement à tout prix, mais pas à n’importe quel coût ! » Tel était le thème de notre conférence de février à Nantes. Depuis 2022, une correction des prix est observable. Après un pic en 2023 proche de 5 000 €/m², le prix moyen des logements libres mis en vente sur l’ensemble de la région s’établit à 4 433 €, soit un niveau proche de celui constaté en 2019. Le prix moyen des ventes oscille depuis quatre ans autour de 4 600 € (+/- 50 €). Sur la métropole nantaise, le prix moyen des mises en vente est passé de 5 536 € en 2022 à 5 097 € en 2025.

Concernant le logement aidé, le prix progresse à 3 209 €, tandis que celui de l’offre tend à diminuer pour rejoindre ce même niveau.

Retraits et stock

La correction du marché par les retraits semble se normaliser. L’année 2024 restera un point haut avec plus de 2 000 logements retirés. En 2025, on en compte 871, soit un niveau comparable à la période 2012-2014. On peut espérer que 2026 verra ce chiffre descendre sous les 400 logements.

L’offre achevée invendue progresse et atteint 548 logements, un niveau proche de celui observé en 2014.

Quels enjeux pour 2026 ?

Les ventes aux propriétaires occupants fonctionnent mieux, mais différemment selon les territoires. L’alimentation du parc locatif privé repose désormais largement sur le nouveau statut du bailleur privé, pleinement opérationnel. Reste à savoir comment il sera accueilli par les investisseurs et mobilisé par les professionnels pour générer une offre adaptée.

L’effondrement de l’investissement locatif réduit les possibilités de logement pour celles et ceux qui ne peuvent pas acheter. Les plus fragiles sont les premiers touchés : les jeunes en début de parcours résidentiel, les ménages modestes et les seniors aux besoins spécifiques.

Une responsabilité collective

Les besoins en logements demeurent pourtant bien réels et s’inscrivent dans la durée. Il n’y aura pas de miracle. La filière devra s’organiser pour répondre à demande.

Il nous faudra saisir les opportunités, même lorsqu’elles sont nichées dans les difficultés. Poursuivre le partage — valeur fondatrice de notre observatoire — demeure essentiel. Il faudra également de la volonté pour affirmer nos convictions, porter de nouveaux projets et inventer de nouvelles façons de faire, afin de répondre aux enjeux territoriaux comme aux enjeux économiques sous-jacents.

Collectivement, relevons le défi : construire au juste prix pour répondre aux besoins de toutes les habitantes et tous les habitants du territoire.

Loic DUBERNET, 

Président