Edito

Il y a 2 ans, en janvier 2023 l’association publiait l’ouvrage URGENCE LOGEMENT(S) (toujours disponible sur notre site internet en cliquant ici), dont le titre demeure cruellement d’actualité. En partie parce que le sujet du logement reste encore mis de côté dans bien des discussions aujourd’hui. Certes les préoccupations sont nombreuses, tant sur le plan international que national, avec notamment un mur de la dette toujours là, et bien d’autres sujets encore comme le narcotrafic, et toutes les incertitudes qui en découlent…

Je n’oublie évidemment pas le sujet de la retraite qui, dans notre pays, n’est pas équilibré même avec des dotations d’équilibres.

Nous payons très certainement les conséquences de notre plus faible activité en France par rapport à nos voisins européens. Cependant, même si OLOMA n’a pas vocation à participer au conclave sur la retraite, il est bon de rappeler le lien qui peut exister entre : logement, investissement, capitalisation et protection de la famille et qu’ainsi le logement peut constituer un bon moyen d’anticiper les évolutions de moyen et long terme.

Mais le logement, pour le service qu’il peut rendre (c’est-à-dire loger des ménages/habitants du territoire) reste une inquiétude majeure tant sa baisse de production est forte. Cette baisse n’est pas l’expression d’une baisse du besoin mais bien l’incapacité à aligner en ce moment toutes les contraintes respectives des producteurs d’une part et des acquéreurs d’autre part. Ces contraintes, nous les connaissons tous : hausse des coûts/des prix de ces dernières années, notamment en lien avec les exigences réglementaires, hausse des exigences de conception hors cadre règlementaire ayant un impact fort sur le prix sans forcément être bénéfique pour les habitants et pour la planète, péréquation sur certains marchés (y compris entre PO et INV.) et bien sûr hausse des coûts de financement pour tous : acquéreurs (PO et INV) et producteurs.

Dans ces conditions qui poussent plutôt à l’attentisme, donc à la location plus qu’à l’achat, comment se situe le marché en 2025 ? Des points positifs sont là pour répondre à certains types de demande : pour les propriétaires occupants le PTZ « libéré » permet de revoir des clients sur les marchés actifs (collectifs comme maison).

Pour l’investissement locatif en revanche, après 40 ans de production fléchée par les dispositifs d’incitation fiscale, et en l’absence de renouvellement ou de renouveau d’un dispositif, le marché repart à zéro ! 

Voilà donc la nouvelle donne du marché de l’immobilier :

Comment celui-ci peut-il fonctionner durablement lorsqu’on sait que les territoires ont bigrement besoin de ces logements locatifs et/ou intermédiaires : et quand on parle des territoires, c’est bien sûr pour répondre aux besoins des habitants d’ici et de demain !

Alors : Comment les produire ? Pour quels investisseurs ? et comment faire pour les accorder, les réunir, les mettre en face les uns des autres ?

Sans oublier d’apporter dans le même temps une réponse en accession à la propriété, tout cela bien sûr en étant frugal sur le foncier et performant sur le bâti et son exploitation quant à son impact environnemental.

Pour nous éclairer dans ce brouillard que constitue l’avenir, plus incertain que jamais, les conférences OLOMA restent des lieux de débats pour comprendre et anticiper. Vous y êtes les bienvenus ! Et les données de ce trimestre permettent de se projeter. Les voici de façon synthétique :

LE MARCHE EN REGION 

L’alimentation du marché est encore en baisse :  le premier trimestre compte moins de 950 nouveaux logements mis en vente à l’unité, soit une baisse de 20 % sur la période. Sur une année glissante c’est un peu moins de 4 100 nouveaux logements proposés au marché, un volume inférieur de 31 % à comparer de la moyenne décennale.

Concernant les ventes à l’unité, le premier trimestre 2025 est aussi en retrait de 15 % avec 641 unités. Cependant, sur une année glissante le volume repart à la hausse. Avec un rebond de 7 % sur la période, est-ce une première lueur positive ou une variation d’un moment comme nous l’écrivions ici il y a 6 mois ? L’année de cette nouvelle donne sera décisive. Ne nous leurrons pas, avec les 3 178 unités réservées sur 12 mois, nous sommes encore à – 40 % de la moyenne décennale.

Ce sont évidemment les ventes à investisseurs qui souffrent le plus avec seulement 187 ventes (- 43 %) sur le trimestre pour l’ensemble de la région, soit moins de 30 % des ventes.  Pour mémoire, entre 2015 et 2022, les investisseurs représentaient entre 50 et 65 % des réservations à l’unité.

Concernant les retraits, la tendance s’inverse sur le 1^er trimestre (266 logements retirés) faisant baisser l’indicateur en année glissante à moins de 2 000 logements retirés de la vente.

Compte tenu de ces différents facteurs, l’offre disponible s’établie à 5 519 logements disponibles à la vente à l’unité au 1^er avril 2025. La durée théorique d’écoulement de l’offre passe en dessous des 21 mois.

L’offre achevée invendue progresse et représente 10 % de l’offre commerciale, sujet qui sans être dramatique nécessite d’être regardé avec attention.

En résumé, en année glissante sur la région, les ventes repartent en légère hausse + 7 %, les opérateurs modulent encore l’offre nouvelle, qui régresse de – 15 %, se rapprochant de la moyenne décennale. Les retraits sont encore élevés à près de 2 000 logements en année glissante.

Enfin les prix sur la région passent sous la barre des 4 500 €/m², amorçant un repli de 3,7 %.   

ET MAINTENANT ?

Dans un marché où les conditions de financement ne vont s’améliorer qu’à la marge, la question est bien de trouver des acquéreurs capables de se lancer : tant des particuliers pour leur résidence principale que des investisseurs bailleurs. Les quelques expérimentations en LLI particuliers seront regardées avec intérêt et nous allons suivre les propositions concernant le statut de bailleur privé.

Mais plus que tout, le moment doit faire place au dialogue et à l’écoute afin de trouver ensemble des solutions concrètes et efficaces. Car il faut IMPERATIVEMENT relancer la machine : moins de 4 000 logements sont prévus en livraisons selon OLOMA en 2027 sur l’ensemble de la région. Quand on sait qu’il faut environ 5 ans entre la décision d’un projet et la mise en services des logements concernés : Il y a donc URGENCE !

Il faut aussi détricoter les idées reçues et ne pas se tromper de combat : pour répondre au besoin des territoires, il faut construire des logements, vertueux, adaptés aux besoins et au bon prix ! Au moment où les dispositifs d’aide à l’investissement locatif disparaissent, rien ne sert de nourrir une opposition qui n’a pas lieu d’être entre locataires et investisseurs : les premiers bénéficient de logements de qualité dont les loyers baissent régulièrement par rapport à l’IRL* et les seconds ont investi dans la région près de 10 milliards d’Euros sur ces 15 dernières années au service du parcours résidentiel des ligériens.

Redonnons confiance à chacun pour croire en notre région et y investir son avenir !

Bertrand MOURS,

Président