État des lieux au 3e trimestre 2024 : Après de grandes difficultés, un petit espoir à l’horizon ?
On se souvient tous d’une année 2023 calamiteuse pour le logement neuf, mais ces 9 mois de 2024 nous donnent-ils à voir un coin de ciel bleu ?
On a tous envie de retrouver du positif, par « contagion » après cette période magnifique que nous ont donné les JO de PARIS 2024 ! Là où tout devait mal se passer à écouter certains observateurs, la réussite à tous points de vue et la joie communicative va-t-elle redonner du positif et de la confiance en l’avenir dont le marché a tant besoin ?
Certes, la confiance en l’avenir se construit sur des éléments factuels, notamment d’ordre économique dont la réussite tient en particulier à la stabilité des dispositions règlementaires et la lisibilité du marché. Malheureusement la situation de ces derniers mois ne concourt pas à cette lisibilité et n’apporte pas beaucoup de confiance en l’avenir.
Un point positif reste l’évolution lente mais régulière des taux bancaires qui sont de nature à redonner du pouvoir d’achat immobilier, et l’évolution du zonage pour certaines communes donnant encore plus de force au PTZ reboosté !
LE MARCHÉ EN RÉGION
Le développement de nouveaux projets poursuit sa lente régression. Le premier semestre compte moins de 2 100 nouveaux logements mis en vente à l’unité, soit une baisse de 20 % sur la période. Sur une année glissante c’est un peu plus de 4 400 nouveaux logements proposés au marché, un volume inférieur de 28 % à comparer de la moyenne décennale*. Mais le 3e trimestre en région est à 1 122 logements mis en vente, qui marque un rebond : alors que le 3e trimestre est traditionnellement un trimestre en retrait sur l’année (en moyenne 22 % des mise en vente de l’année glissante), le T3 2024 fait plus de 26 % : première lueur positive ou variation d’un moment ?
Sur le trimestre, les 706 réservations nettes font presque jeu égal avec le chiffre de l’année dernière (+2 %). Sur une année glissante on arrive à 2 775 ventes nettes, soit juste 50 % de la moyenne décennale. Mais la relative stabilité depuis 5 trimestres marque-t-elle un volume de croisière ou un point bas suivi d’un rebond ?
C’est malheureusement sur les retraits que les chiffres progressent, avec sur une année glissante près de 2 550 logements retirés de la vente. Compte tenu de ces différents facteurs, l’offre disponible perd près de 1 000 logements en 1 an et s’établie à 5 900 logements disponibles à la vente à l’unité au 1er octobre 2024. La durée théorique d’écoulement de l’offre passe en dessous des 26 mois et l’offre achevée invendue progresse légèrement à 411 logements (qui représente 7 % de l’offre commerciale) valeur encore raisonnable.
En résumé, en année glissante sur la région, les ventes sont encore en baisse de -11 %, les opérateurs adaptent leur offre, en réduisant fortement l’offre nouvelle (-20 %) et les retraits explosent (multipliés par plus de 5). Sur l’ensemble de la région, les ventes à investisseurs portent sur 300 logements, seul le T3 2023 faisait moins bien.
NANTES MÉTROPOLE :
On observe un point bas sur la métropole nantaise avec sur le 1er trimestre 2024, 140 ventes nettes. On observe une remontée à 185 réservations nettes au 3e trimestre (+15 %), mais est-ce suffisant pour redonner des couleurs au marché ? En année glissante, les ventes ne font pas le quart de la moyenne décennale. Et enfin Nantes Métropole ne représente que 25 % des réservations de la région. Les retraits progressent encore avec près de 1 200 logements retirés de l’offre sur une année glissante.
Sous l’effet conjugué d’une alimentation en offre nouvelle toujours faible (moins de 1 300 logements), et de forts volumes de retrait, l’offre disponible pour Nantes Métropole est en baisse à 1 673 logements (-26 %). La part des logements achevés invendus s’établie à sensiblement 10 %. Compte tenu de ces évolutions la durée théorique d’écoulement régresse à moins de 30 mois.
La part des ventes à investisseurs continue son repli à moins de 34 % des ventes sur un an. Les prix des ventes passent sous la barre des 5 000 € et ceux de l’offre passent sous la barre des 5 400 €. À noter que la ville de Nantes pèse 60 à 62 % des valeurs de la métropole pour les ventes, les retraits et l’offre commerciale.
LA CARENE :
La CARENE semble rebondir d’un point bas atteint en fin d’année dernière. Cependant avec 212 réservations sur une année glissante nous ne sommes qu’à 50 % de la moyenne décennale. Les retraits commencent à compter avec 273 lots en année glissante. L’offre commerciale se réduit un peu à 653 logements, soit une durée théorique d’écoulement de 37 mois. L’offre achevée invendue passe à 65 lots, soit 10 % de l’offre.
Après une remontée en début d’année, les prix de ventes des logements libres collectifs sont en baisse à moins de 5 000 €. Ces prix élevés sont tirés par les ventes de Pornichet (48 % des ventes au 3T 2024), pour Saint-Nazaire le prix de vente s’établi à 4 775 €.
ANGERS LOIRE MÉTROPOLE :
Après un 2e trimestre très dynamique sur les mises en vente, la métropole angevine retrouve un volume d’alimentation du marché en progression à 956 lots en année glissante. Les ventes nettes remontent à 631 unités. Les retraits en année glissante portent sur 368 lots, mais le marché semble purgé en l’absence de retrait sur le dernier trimestre. L’offre commerciale repart un peu à la hausse (1 156 lots), et l’écoulement théorique semble se stabiliser 22 mois.
LA VENDÉE :
La Vendée et ses marchés montre une activité en repli depuis le début de l’année. Les ventes s’établissent à 624 unités en année glissante en retrait par rapport à 2023. Les mises en vente se replient aussi à 790 unités. Avec 336 unités retirées ces derniers 12 mois, l’offre commerciale de Vendée n’échappe pas à la tendance perçue sur l’ensemble de la région. La durée d’écoulement progresse légèrement à 20 mois. Les prix se stabilisent à moins de 4 300 €.
LA MAYENNE et LA SARTHE :
Sur la Mayenne les ventes nettes sont encore en baisse à 138 ventes en année glissante. Les mises en vente sont assez élevées, avec 241 logements mis en vente en année glissante. L’offre commerciale passe sous les 300 logements, dont l’écoulement théorique prendrait 26 mois. Les premiers retraits font leur apparition au 2T 2024. En Sarthe, les ventes restent assez variables d’un trimestre à l’autre (12 unités au 3T). Avec 86 réservations nettes en année glissante et une offre commerciale de 216 lots, le marché reste en retrait.
LOGEMENT : UN NOUVEAU SUJET COMMUN ?
Un nouveau regard sur le logement semble essentiel, pour le voir comme il est : essentiel pour le développement de chacune et chacun des habitants du territoire, qu’il puisse être propriétaire ou locataire. Pour finir l’année, nous regarderons les ventes à investisseurs avec la fin du PINEL, et nous nous efforcerons de trouver les dynamiques à même de relancer la machine à produire du logement, car l’absence de production de ces dernières années va forcément se sentir dans les 2 ans à venir.
Il nous faut retrouver ensemble le chemin de la construction durable dans notre région !
Bertrand MOURS,
Président
Nota :
Sauf exceptions mentionnées dans le texte, les variations exprimées dans cet édito s’entendent en comparaison de la même période un an plus tôt.
Sauf mentions contraires, les termes ventes ou réservations concernent les contrats de réservations hors vente en bloc signés sur la période, déduction faite des désistements constatés sur la même période.
Les prix sont donnés stationnement compris et hors dispositif d’aide, rapportés à la surface habitable du logement.
La durée d’écoulement théorique est le ratio entre l’offre commerciale disponible en fin de période et le nombre de vente mensuelle sur l’année passée.
La moyenne décennale fait référence à la moyenne sur la période 2013-2022.
