À dire vrai

Les besoins en logements​​

Notre analyse repose sur des sources rigoureuses et variées, qui nous ont permis d’établir un diagnostic précis du marché du logement. De ce travail découlent des observations concrètes et des actions à mettre en œuvre.
Notre objectif est clair : fournir une information fiable et déconstruire les idées reçues, les raccourcis trompeurs et les fausses affirmations qui circulent, notamment sur les réseaux sociaux. Il s’agit de rétablir les faits pour éclairer les décisions et les besoins en logement demeurent une priorité sur le plan des analyses.

1. Les données démographiques​

Selon l’étude de l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), de 2024, la population française (métropole) augmenterait, entre 2025 et 2035, de 935 000 personnes, celle de la région Pays de la Loire de 161 000 de personnes. Alors que la région ne représente que 6 % dans la population française, sa participation à l’augmentation, durant cette même période, est de plus de 17 %.

Une étude du service des données et des études statistiques (Ined), prévoit, selon le scénario, dit « central », une augmentation de la population jusqu’en 2044 pour l’ensemble de la France. Pour la région Pays de la Loire, la croissance se poursuit jusqu’en 2055, et, au moins jusqu’en 2070, en Loire-Atlantique.

Plus de décès, moins de naissances, mais…

  • En effet, la croissance naturelle est en baisse, plus tôt que prévu. Le solde naturel français, c’est-à-dire la différence entre le nombre de naissances et le nombre de décès en France, est passé, entre 2019 et 2024, de 140 000 à 17 000. Les chercheurs projetaient alors un solde naturel négatif en 2027.
  • Mais malgré le net ralentissement du solde naturel, la population française a augmenté de 169 000 habitants en 2024, principalement grâce à un solde migratoire, c’est-à-dire la différence entre le nombre de personnes qui sont entrées sur le territoire françaises et celles qui en sont sorties, positif.
  • La population française va ainsi continuer à augmenter sur les deux prochaines décennies, toujours selon l’Ined. Le solde migratoire deviendrait le seul facteur de croissance de la population française et devrait donc compenser la baisse de la natalité. La population française devrait se stabiliser à 70 millions de personnes dans les années 2040.

Les régions littorales attirent quand d’autres se vident.
L’étude de l’Insee fait apparaître que, dès aujourd’hui, quatre régions, Hauts de France, Grand Est, Normandie et Bourgogne-Franche-Comté, se dépeuplent. Et en 2043, cinq régions (les quatre précédemment citées plus la région Centre Val de Loire) perdent 52 000 habitants quand les autres régions de France en gagnent 50 000.

Plus de décès et moins de naissances : donc moins de besoins ?
Les besoins de logements ne sont pas liés à l’augmentation de la population. Ils dépendent, en effet, des évolutions du nombre de ménages. Le nombre de ménages augmente plus rapidement que la population, compte tenu des effets qui impactent leur taille : baisse du nombre d’enfant par ménage, séparations/recompositions des familles, allongement de la durée de vie… Des évolutions sociologiques qui contribuent à la baisse continue, depuis un demi-siècle, de la taille moyenne des ménages. En 1968, un ménage comptait en moyenne 3,08 personnes, il n’en réunit, en 2022, que 2,15. Et la baisse de la natalité alimente naturellement cette baisse de taille moyenne des ménages, qui devrait se poursuivre. Cela signifie qu’à population constante, le nombre de ménage augmente et donc que le besoin de logements augmente également.

2. Les besoins en logements

Pour déterminer les besoins en logements du territoire, il faut additionner (données couvrant la période 2020-2030):

  • Les besoins liés à l’évolution du nombre de ménages : 208 000/an
  • Les besoins liés aux résidences secondaires : 26 000/an
  • Les besoins liés à la vacance : 11 500/an
  • Les besoins liés à la transformation du parc de logement : 23 000 à 26 000/an
  • Les besoins liés à la résorption du mal logement : 35 000/an

Ces projections et les chiffrages de l’étude prennent en compte les évolutions du nombre de ménages, les contributions des résidences secondaires, la vacance des logements, la mobilisation du parc existant à des fins de résidences principales, les contributions du renouvellement et de la transformation du parc de logements aux besoins en logements. Pour ces différents besoins, qui sont détaillées et argumentées dans l’étude, les chiffres nous semblent parfaitement fondées.

Les besoins de logements supplémentaires, dans l’Ouest de la France, pourraient être induits non seulement par les migrations climatiques internationales mais aussi par les déplacements des résidents des régions méridionales hexagonales touchées par les effets des changements environnementaux, épisodes de chaleurs excessives, manques voire excès d’eau…

Les besoins de logements liés à la résorption du mal logement sont, en revanche, plus que discutables : peut-on accepter de « régler » le mal logement à l’échéance de 40 ans ? Notre approche sur le sujet est plus volontariste avec la volonté de venir à bout de cette injustice en une douzaine d’années.

  • L’étude précise qu’à l’horizon 2050, les évolutions du nombre de ménages seraient très contrastées selon les zones d’emploi. Les progressions les plus dynamiques seraient observées à proximité du littoral atlantique, dans les grandes agglomérations, Bordeaux, Rennes et Nantes.
  • À titre d’exemples, l’étude indique qu’une minorité des 3,2 millions de résidences secondaires est située dans des secteurs géographiques où elles pourraient répondre à des besoins de résidences principales. Elle fait le même constat de décalage géographique, d’éloignement des bassins d’emploi, pour les logements vacants depuis au moins 2 ans.
  • L’étude rappelle également qu’il faut prendre en compte dans ces estimations de besoins de logements, le remplacement les logements démolis, ceux qui sortent du parc, ceux qui sont modifiés, voire affectés à d’autres usages.

3,1 millions de logements vacants : 70 % ne sont pas là où sont les besoins. Source : « 1,2 million de logements vacants supplémentaires en France depuis 1990, surtout dans les zones en déprise démographique », Insee, janvier 2024.

En Pays de la Loire, le plan local de l’habitat de la métropole nantaise cible le besoin à 6 000 logements neufs par an. Le nombre de logements mis en chantier pour la métropole nantaise est en revanche depuis plusieurs années bien inférieur à cette valeur.

Les études concernant la construction de logements en Région Pays de la Loire font état de besoins estimés entre 22 500 et 24 500 logements par an.

Les mises en chantier de logements en Pays de la Loire sont autour de 19 000 logements, en année glissante.

Il manque 5 000 logements, chaque année, en région pays de la Loire.

3. Autres sources

D’autres sources d’analyses et de compréhension vous sont aussi proposer à la lecture afin d’enrichir votre vision du marché telle que les analyses des chiffres que notre observatoire collecte depuis 2007.

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